如何在美国聪明投资买房赚学费

　　如何在美国聪明投资买房赚学费？上海国际学校网介绍在美国留学，如何建立“富三代”的金融体系？留学，一定是学费支出的赔本买卖？地产专家说，在美国花钱买豪车，不如首付投资做地产。9月14日晚上7：30-8：30，新浪教育家长课堂邀请Luc Bin Wang在“sina移民投资群”开讲《揭秘有“价值”的美国留学生活》，在sina美国本科1、2、3，低龄留学群，国际学校群同步转播，共同讨论在美国纽约、加州、德州等几大热门地区的“买房投资”。Luc Bin Wang是鲲鹏美国的负责人，旅法、旅美多年，美国注册高端理财省税规划师、保险经纪人，美国注册加州房地产经纪人、美国加州房地产协会会员。王老师说，内行人在美国买房，4年下来可以赚出大学学费，加州买房甚至比北上广更划算。

　　美国买房，究竟要多少钱？

　　外国人在美国买房，是不是一定要现金交易，究竟需要多少钱？王老师在讲座中分析，即使是在美国没有信用记录的外国人，也可以“贷款买房”，只需要40%的首付，其他60%可以通过合作银行贷款，贷款利率偏高，大概5%。具体来说，比如市中心一套20万美元的公寓，可以先首付8万美元，然后贷款五年，每月还款2000美元，（和在洛杉矶租房的房租相似），6年以后，孩子本科研究生毕业，房贷还清，房屋房屋升值甚至可以翻一番。

　　刚刚说的是小型公寓的价钱，不过对于大部分想要投资移民的家长，市中心50平米的房子显然不能满足需要。王老师在讲座中介绍，以加州为例，洛杉矶市中心地区的别墅，均价是8000-9000美元一平米，以一栋别墅300平方米计算，整栋房子的价钱是240-270万美元。而周围的区县，比如很火的尔湾地区，大概是4000-6000美金一平方米，如果只是学生住的经济适用的小别墅，200-250平方米，整栋别墅约80-150万美元。

　　美国买房买哪里？多重标准评价学区房

　　在美国买房，一个不可绕过的问题就是“教育”，美国也有“学区房”，而且差距很大。因为在美国一些小城市，整个城市只有一所高中，这所高中的质量就直接决定了这里“能买不能买”。

　　从整个美国版图来说，加州、纽约、麻省、德州和滨州是教育中心，也是学区房追求的热点地区。因为这里学校云集，好的大学决定了这里有好高中，因为在美国买房，学生可以去公立高中免费读书，公立高中就成为决定学区房是不是“保值投资”的关键因素。

　　在美国，一所高中，怎么判断它是不是学校？除了USNews每年也会发布相关排名，王老师在讲座中分析了如下几个要素。一肯定是GPA；然后是学生选择AP课程的人数比例、选择AP课程的门数；下面要考虑亚非少数族裔学生成绩，看一个学校的白人与其它学生的整体学业成绩，这是南加州地区的高中牛校：

　　美国购房：8步走拿下美国房产

　　在讲座中，王老师简单分析美国买房的全过程，详见下图。

　　这8个步骤中特别需要强调的是四步offer，其中40%的房款需要首付，此40%的现金需要在美国账户中存款1个月，不可以当日才从国内汇到。六步银行贷款也需要买房者注意，美国绿卡持有者买房可以拿到20%首付，其余80%贷款，且贷款利率在2.5%左右；但是对于新移民来说，首付40%，60%的房价可以贷款，且贷款利率为浮动利率，3.75%（美联储利率）+1.5%的商业银行利率，利率为5%左右。即使浮动利率会有看涨的风险，但是相比固定利率，浮动利率还是要更划算。一般贷款在25-30天即可批复，完成程序，通常1个月以后，就可以拿到房产证。

　　美国养房：一年1万美金，真的贵吗？

　　后一个投资者关系的问题就是养房成本，整体来说，美国的交易，比较“人性化”，特别是美国西海岸，税费的大部分内容都是卖房者，而非买房者支付。

　　但是，每一个购房者都无法避开房产税，美国的房产税各州差别也比较大，西岸一般是1.2%的，新社区会略有增加；东岸的房产税一般在2%-3%，以300万美金的别墅计算，一年房产税可能高达1万美元。不过同理，一栋超300平方米的房子每年的租金已经超过4万美元，一边住，一边出租，这也是一笔“划算买卖”。

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